Lyon : Un marché des bureaux impacté par la crise

« Le marché des bureaux garde un socle solide et s’établit légèrement en-dessous de la moyenne décennale » commente Loic de Villard, Directeur Régional.

Après une année historique en 2019, la crise sanitaire a ramené la demande placée en immobilier de bureaux à 217 301 m². Certes, la baisse par rapport à 2019 est de 52% en m² et de 31% en nombre. Cependant, cette baisse reste relative par rapport à la moyenne décennale (-21%).

Cette chute historique s’explique essentiellement par l’arrêt brutal des grandes transactions supérieures à 1000 m². Nous avons enregistré 41 transactions sur ce segment contre 76 l’année dernière correspondant à une baisse de 60% en m².

Des réflexions sur les modes de travail

Ce phénomène est majoritairement lié à la suspension des projets immobiliers des grandes entreprises. Elles ont besoin de réfléchir aux conséquences du télétravail sur leur organisation et sur leurs besoins en termes de bureaux. A ce titre, notre département conseil est très sollicité à travers son activité « Workplace Strategy ». Il accompagne les entreprises dans leur réflexion et adapte la configuration des bureaux aux besoins des entreprises de demain.

Une demande placée élevée pour les petites et moyennes surfaces

En revanche, « la demande placée des petites et moyennes entreprises reste élevée et constitue un socle solide qui reflète le dynamisme économique de la Métropole » indique Marguerite Brain, Directrice Adjointe du département Bureaux. Ce segment représente encore 68% des transactions en m² et 90% en nombre.

Le marché reste aussi très orienté sur le locatif avec une répartition des transactions entre location et vente assez stable (21% de ventes et 79% de locations). Cependant, on note que le marché de l’offre n’arrive pas à satisfaire la demande exprimée pour l’acquisition. Et ce, notamment en petites surfaces et soutient des valeurs élevées.

Des disparités géographiques

Concernant les secteurs géographiques, Gerland (20%) est toujours en tête, loin devant la Part-Dieu (14%) et l’Est (12%). Néanmoins, en dehors de ce trio de tête, nous constatons une assez bonne répartition de la demande placée sur le territoire de la Métropole. Seul le secteur de Confluence affiche des performances en-dessous de son historique. Mais, il devrait revenir dans la course en 2021 compte tenu des livraisons à venir.

Parmi les 10 plus grandes transactions, on trouve une part importante du secteur public et parapublic avec Enedis (18.170 m² à Gerland), le Grand Lyon (6.845 m² dans le 3ème arrondissement de Lyon), Est Métropole Habitat (6.000 m² à Villeurbanne). Mais aussi l’Industrie avec Aldes (6.000 m² à Vénissieux) et Symbio (3.518 m² à Vénissieux). Le secteur des banques / Assurances est présent également avec L’Auxiliaire (4.100 m² dans le 6ème arrondissement de Lyon) et le Crédit Agricole Centre Est (3.860 m² à Ecully). Enfin, on note de grandes transactions dans le secteur des services avec le CESI (4.988 m² à Villeurbanne), le groupe LIP (3.500 m² dans le 7ème arrondissement de Lyon) et IT-CE (3.494 m² à Villeurbanne).

Un stock d’offres en hausse

Au sujet de l’offre disponible, on constate une hausse de 24% par rapport à 2019. Il y a eu plus de libérations et moins de livraisons d’offres neuves. En conséquence, le stock d’offres augmente et correspond à 12 mois de demande placée. Par ailleurs, le taux de vacance est en hausse et s’est établi à 3,8%. Néanmoins, ce taux masque des disparités importantes entre le centre qui reste sous tension et la périphérie où le taux de vacance est élevé.

Dans ce cadre, les valeurs locatives restent stables, mais les loyers économiques pourraient évoluer à la baisse avec des mesures d’accompagnement en hausse notamment dans les secteurs périphériques.

Des investisseurs majoritairement français 

Concernant l’investissement, le Grand Lyon reste en tête des grandes métropoles régionales avec 1,6 milliards investis en 2020 contre 2,2 milliards en 2019. Les bureaux se taillent la part du lion avec 1,1 milliards investis avec des opérations significatives, telles que la vente de l’immeuble « New Age » (19.500 m²) à Unofi à la Part-Dieu, mais aussi deux transactions à Villeurbanne dont celle de « Kaly » et du « Patio ». Les investisseurs sont majoritairement français tels que des SCPI comme Primonial, Unofi, ou la Française, mais également des compagnies d’assurances comme Groupama ou Swiss Life. Les investisseurs allemands restent toujours très présents sur le territoire et ont fait des propositions tout au cours de l’année 2020.

Concernant les taux prime, ceux-ci restent très bas à 3,50% en bureaux, stables par rapport à 2019. Des records de taux ont néanmoins été battus sur les immeubles en blanc cette année, avec un taux à 4,75% sur un immeuble de la Confluence vendu par Bouygues Immobilier à Keys avec une garantie locative de 12 mois. En revanche, pour les actifs de seconde catégorie ou moins sécurisés, les taux devraient remonter.