Le choix de l’achat ou de la location de ses locaux industriels est une question récurrente parmi les dirigeants d’entreprises.

 

Pour M. Hartaux, responsable d’une société de bardage métallique, acheter ses locaux d’entreprise à Saint-Priest près de Lyon semble un placement intéressant, d’autant qu’il revêt un intérêt patrimonial. Mais quid en cas de besoin de développement de son activité, de changement, de hausse ou de baisse des effectifs ?

 

Avant de mobiliser des fonds dans l’immobilier plutôt que d’investir dans votre activité, de nombreux éléments sont à prendre en considération afin d’arrêter votre décision.

 

 

Investir pour sa retraite : un avantage majeur !

Le placement en immobilier d’entreprise a un intérêt patrimonial. Ainsi, les dirigeants souhaitent souvent devenir propriétaires de leurs locaux pour construire leur retraite. Certes. Mais il convient, comme tout lancement, de faire un bilan de son patrimoine existant pour évaluer l’intérêt d’un tel investissement.

L’immobilier d’entreprise comme support d’investissement

L’immobilier peut être pour beaucoup d’entreprises et d’entrepreneurs un support d’investissement. Etant traditionnellement un placement à long terme patrimonial, il peut se comparer en matière de rendement aux obligations d’Etat à 10 ans (OAT 10 ans). Le rendement attendu d’un bien immobilier doit couvrir le rendement de l’OAT 10 ans, une prime d’illiquidité (liée notamment aux délais d’arbitrage d’un bien immobilier) et une prime de risque.

Garder la maîtrise du risque locatif

Ainsi, l’utilisateur qui acquiert un bien immobilier pour son activité gagne la maîtrise d’une part cruciale du risque immobilier : le risque locatif. En effet, le propriétaire utilisateur ne risque pas de subir de la vacance ou un défaut de paiement des loyers. Tout au moins, il dispose d’une visibilité enviable sur ces risques. Outre un rendement matérialisé par le paiement d’un loyer ou la jouissance gratuite des locaux, l’immobilier à la différence des obligations, permet d’espérer un gain en capital.

Avoir une vision à moyen et long terme pour maîtriser les risques

Acheter ses propres locaux d’activités nécessite d’avoir une vision à moyen et long terme de son activité. Le dirigeant doit estimer la possible variation de ses effectifs, à la hausse comme à la baisse, l’éventuel accroissement de sa capacité de production, la nécessité d’acheter du matériel s’il s’agit d’un industriel, etc. Sans cette vision à 3, 5 et 10 ans, le chef d’entreprise risque de se retrouver bloqué avec un immobilier inadapté à l’évolution de son activité et de rencontrer des difficultés en cas de besoin de réorganisation. Par ailleurs, la capacité d’endettement mobilisée et les garanties liées apportées par le dirigeant ne pourront pas l’être dans le développement de l’activité telle une croissance externe.

Acheter ses locaux industriels à Lyon : un placement gagnant !

A Lyon, de nombreux dirigeants achètent leurs locaux d’activités. Ainsi, au 3ème trimestre 2015, 32% de la demande placée ont été acheté en locaux industriels. Après avoir comparé les coûts d’une location et d’un achat de locaux neufs à Saint-Priest, M. Hartaux a lui aussi choisi d’acheter ses locaux d’activités.

 

En effet, au-lieu de louer ces locaux à perte à un bailleur pour un montant annuel de 39 000 €, il a préféré acheter des locaux via une SCI pour un montant de 480 000 € et financer son acquisition avec un financement sur 80% du montant. En louant à sa société pendant une période de 9 ans et en revendant à l’issue de cette période, il crée alors un gain en capital de 130 802 €.

 

Locaux Industriels	Location	Achat
Localisation	Saint-Priest
Type	Locaux neufs
Surfaces Bureaux	100 m²
Surfaces d’Activités	400 m²

 

 

Loyer de bureaux / m²	130,00 €
Loyer d’activité / m²	65,00 €
Loyer annuel	39 000,00 €
Indexation	4,50%
VAN 9 ans (Cout sur 9 ans)	305 474,00 €

 

 

Prix des bureaux /m²	1 200,00 €
Prix de l’activité / m²	900,00 €
Prix d’acquisition	480 000,00 €
Fonds propres (20%)	96 000,00 €
Financement (80%)	384 000,00 €
Taux d’intérêt sur 9 ans	2,16%
Montant des intérêts sur 9 ans	44 672,52 €
Cout d’acquisition	524 672,00 €
Loyer perçus sur 9 ans	305 474,00 €
Revente au bout de 9 ans	350 000,00 €
Gain en capital	130 802,00 €

 

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