La FNAIM Entreprises organisait le lundi 29 janvier 2018 son point annuel sur le marché de l’immobilier d’entreprise, dans l’immeuble Factory, situé dans le quartier de la Confluence.

La construction d’entrepôts neufs booste le marché logistique lyonnais

Avec 10% des volumes placés à l’échelle nationale, le marché logistique de la région lyonnaise assoit sa position de secteur incontournable et plébiscité par les chargeurs et prestataires logistiques. Les 22 implantations ont permis d’atteindre un volume placé en 2017 de 360 000 m² et d’être supérieur à la moyenne décennale de 328 000 m². 2/3 des volumes placés l’ont été sur des entrepôts livrés en blanc et des clefs en main, et notamment 60 000 m² à Belleville et 42 000 m² à Pont d’Ain faute de produits et foncier de grande taille en 1ère couronne lyonnaise. Nous noterons également le retour des messageries sur Lyon avec 40 000 m² placés dont 15 000 m² pour Grand Frais à St Priest via CBRE. Le stock d’offres disponibles Classe A en 2018 est en hausse avec près de 293 000 m² à commercialiser principalement sur la zone de l’Isle d’Abeau, permettant de répondre à des besoins immédiats jusqu’à 50 000 m².

Les investisseurs marquent leur intérêt grandissant et la compréhension des attentes des « purs players de la supply chain » avec la livraison de 3 entrepôts en blanc au 2ème semestre 2018 (21 000 m² à st Quentin Fallavier, 30 000 m² à Pont d’Ain et 34 000 m² à Etoile sur Rhône).

Une année record pour les locaux d’activité

Comme annoncé lors du dernier point marché de CBRE Lyon en novembre 2017, tous les indicateurs du marché des locaux industriels et entrepôts (hors ICPE) ont permis de s’élever bien au-delà de la moyenne décennale de 320 000 m² et d’atteindre un seuil historique de 402 000 m² placés.

La part du neuf est en progression avec 15% des volumes dans le cadre de clefs en main et commercialisation de locaux d’activités lancés en blanc par les promoteurs et investisseurs. Le nombre de demandes est également en hausse de 7% par rapport à l’année 2016, avec 362 implantations réalisées dont les 2/3 sur des surfaces inférieures à 1000 m², et principalement dans des parcs d’activités. On notera également, le parfait équilibre entre les locations et les ventes utilisateurs. Le stock d’offres en 2018 sera de 700 000 m² dont 13% de neuf sous 9 mois, ce qui devrait permettre de répondre aux attentes des utilisateurs désireux de développer leurs activités de production, de négoce et de distribution dans la métropole Lyonnaise. L’offre foncière se raréfie sur le secteur Est de Lyon et les acteurs du marché travaillent à la requalification de friches industrielles.

Mots-clés :activité logistique, immobilier d'entreprise, marché immobilier

La FNAIM Entreprises organisait le lundi 29 janvier 2018 son point annuel sur le marché de l’immobilier d’entreprise, dans l’immeuble Factory, situé dans le quartier de la Confluence.

Belle année sur le marché des bureaux

L’année 2017 est un très bon cru pour le marché des bureaux. L’atterrissage à 270 000 m² placés est bien au-delà de la moyenne décennale de 240 000 m² même si on constate une légère baisse par rapport à 2016 qui avait été exceptionnelle (290 000 m²). C’est le manque de transactions de plus de 15 000 m² qui apporte cette correction cette année.

Le nombre de transactions approche la barre symbolique des 600 transactions après avoir vu celle des 500 dépassée en 2015 et 2016.

Les secteurs de Part Dieu, Gerland et Techlid se partagent les 3 marches du podium, même si c’est sur le secteur de la Presqu’Ile que s’enregistre le loyer prime (hors IGH) à 300 € HT/m²/an. En effet, l’ensemble des transactions de l’opération Grand Hôtel Dieu est venu conforter cette valeur.

Enfin concernant l’offre, une baisse de l’offre neuve est notable mais l’année 2018 sera animée par des livraisons de qualité ainsi que par des lancements d’opérations de grande envergure.

De très belles performances sur le marché de l’investissement

On enregistre une très belle année 2017 en investissement avec 900 millions d’euros investis, dont 80% en bureaux (soit 730 millions d’euros). Le dernier trimestre a été particulièrement actif.

Les volumes investis se sont concentrés sur l’intramuros ce qui explique le fait marquant de 2017 : la compression des taux qui s’est opérée sur les actifs loués intramuros qui ont été mis au marché. Le taux prime est établi à 3,95% (et 4,80% en périphérie). Dans ces chiffres, deux « méga deals » supérieurs à 100 millions d’euros sont comptabilisés : le New Deal vendu par 6ème sens à un fonds d’investissement allemand géré par Deka, et le partage des opérations Silex 1 et 2 par la Foncière des Régions aux ACM.

L’année 2018 devrait rester dans le sillage dynamique de 2017, nous espérons que les vendeurs vont souhaiter profiter de ce contexte extrêmement porteur. Le frein principal à un nouveau record en termes de volumes investis restant le peu d’offres mises sur le marché. Les taux quant à eux devraient se compresser encore un peu si l’offre reste limitée et si des actifs intramuros, neuf et loués, sont mis en vente.

Mots-clés :bureaux, immobilier d'entreprise, investissement, marché immobilier

Même s’il ne représente que 10 % de la demande placée parisienne et se place loin derrière Paris, le marché immobilier destiné aux entreprises à Lyon connaît de belles performances au premier semestre 2016 et reste incontestablement le premier marché régional.

Des premiers signaux positifs

Le marché immobilier d’entreprise est en bonne santé à Lyon au premier semestre 2016. La demande placée s’élève à 130 500 m2 contre 74 000 m2 à la même période en 2015.
En corrélation de cette tendance haussière, on note une forte progression des transactions concernant des grandes surfaces. En effet, 54 % de l’activité du marché au 1er semestre 2016 est réalisé par des affaires conclues sur des surfaces de plus de 1000 m2.
Par rapport à l’année précédente, le nombre de vente utilisateurs a progressé de 150 % et 40 % des transactions réalisées représentent des biens neuf, loués ou vendus.

Les deux secteurs géographiques qui surperforment : l’Ouest lyonnais et la Part-Dieu

Dans ce contexte favorable, ce sont l’Ouest lyonnais (Techlid) et la Part-Dieu qui enregistrent les meilleures performances avec respectivement 30 % et 13 % de la demande placée. Cela s’explique par des transactions significatives avec des entreprises comme Danone, LDLC ou encore Orange.

Situé entre 105 et 165 €, le loyer au m2 de l’Ouest lyonnais est parmi l’un des plus faibles de la ville. La Part-Dieu figure comme la zone prisée la plus chère du marché.

Les quatre transactions de référence sur le marché au premier semestre 2016

Dans l’Ouest lyonnais, Danone et l’une de ses marques-phares, Blédina, ont rapatrié une partie de leurs effectifs de Villefranche à Limonest. La deuxième transaction notable de cette zone vient de LDLC qui a regroupé ses structures et créé une école dans les nouveaux locaux.

Ensuite, la Part-Dieu, cette zone retrouve à nouveau son statut de place-forte du paysage lyonnais, au détriment de la zone de Gerland. Avec les transactions de Carsat et Orange, la zone rebondit bien en ce premier semestre 2016.

Le marché de Lyon n’a rien à envier aux marchés des villes européennes et peut rivaliser avec celles-ci. L’offre future est même estimée à 139 500 m2 et sera livrée dans les 2 ans. Ainsi, avec une offre maîtrisée, une demande soutenue et un taux de vacances de 5,6 %, le marché ne rencontre pas de déséquilibres majeurs et devrait surtout continuer sa progression dans les années à venir.

Découvrez plus en détails le marché lyonnais en vidéo.

https://vimeo.com/187343472

Contact : Loïc de Villard 

Mots-clés :demande placée, immobilier d'entreprise, transactions

Les chiffres CBRE du marché immobilier lyonnais sont traités dans BREF Rhône-Alpes Auvergne, média économique consacré à l’actualité des entreprises et organisations de Lyon. Nous partageons donc avec vous les grandes tendances du 1er semestre 2016.

L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE TRÈS DYNAMIQUE A LYON SELON CBRE

E-lettre Bref | Publié le 22-07-2016

Le cabinet de conseil et transactions en immobilier d’entreprise CBRE dresse un bilan très positif du premier semestre 2016 sur ses différents marchés à Lyon. La demande placée en bureaux atteint par exemple 130 491 m² en progression de 76 % par rapport à 2015 où il faut noter toutefois qu’une importante opération (le Septen) avait été comptabilisée sur le deuxième semestre.

Cependant, note le cabinet, on a tout de même assisté à une forte progression des transactions supérieures à 1 000 m² (+ 163 %) avec 29 transactions (Danone, Esker, Orange, Sham,…) et à une forte augmentation du nombre de ventes (+ 150 %) avec 77 transactions (LDLC, Ordre des avocats…).

A noter également une surperformance de l’Ouest lyonnais qui s’adjuge 30 000 m² placés contre 20 000 m² à Part-Dieu et 5 000 m² à Gerland, due aux signatures de Danone et LDLC sur Limonest, et à l’extension du Groupe Seb à Ecully.

Plus de transactions également sur le marché des locaux industriels

D’après l’analyse de CBRE, on constate également un regain d’activité en locaux industriels avec 150 258 m² placés, en progression de 26 % par rapport à 2015, laissant apparaître un retour des grandes transactions. En effet, le marché a enregistré 35 ventes supérieures à 1 000 m² pour 109 427 m² (+ 46 % par rapport à 2015). Au global, 48 transactions de vente ont été répertoriées pour un total de 86 609 m² soit une progression de 128 %.

Des investissements records

Du côté des investissements, le marché a enregistré une très forte croissance des volumes investis qui sont passés de 103 M€ à 430 M€ ! Le nombre de transactions (des bureaux dans 75 % des cas) est passé de 2 à 12. Très friands de produits neufs et bien placés, de plus en plus rares, les investisseurs s’intéresseraient à nouveaux aux projets sur plan.

Alban Razia
@albanrazia

Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à contacter notre Chargée d’Etudes Fatma AKAR 

Retrouvez ici l’ensemble de nos offres immobilières à Lyon : bureaux, entrepôts et commerces disponible à la location ou à la vente

Mots-clés :bureaux, demande placée, immobilier d'entreprise, locaux industriels, Lyon, transactions

Le choix de l’achat ou de la location de ses locaux industriels est une question récurrente parmi les dirigeants d’entreprises.

Pour M. Hartaux, responsable d’une société de bardage métallique, acheter ses locaux d’entreprise à Saint-Priest près de Lyon semble un placement intéressant, d’autant qu’il revêt un intérêt patrimonial. Mais quid en cas de besoin de développement de son activité, de changement, de hausse ou de baisse des effectifs ?

Avant de mobiliser des fonds dans l’immobilier plutôt que d’investir dans votre activité, de nombreux éléments sont à prendre en considération afin d’arrêter votre décision.

Investir pour sa retraite : un avantage majeur !

Le placement en immobilier d’entreprise a un intérêt patrimonial. Ainsi, les dirigeants souhaitent souvent devenir propriétaires de leurs locaux pour construire leur retraite. Certes. Mais il convient, comme tout lancement, de faire un bilan de son patrimoine existant pour évaluer l’intérêt d’un tel investissement.

L’immobilier d’entreprise comme support d’investissement

L’immobilier peut être pour beaucoup d’entreprises et d’entrepreneurs un support d’investissement. Etant traditionnellement un placement à long terme patrimonial, il peut se comparer en matière de rendement aux obligations d’Etat à 10 ans (OAT 10 ans). Le rendement attendu d’un bien immobilier doit couvrir le rendement de l’OAT 10 ans, une prime d’illiquidité (liée notamment aux délais d’arbitrage d’un bien immobilier) et une prime de risque.

Garder la maîtrise du risque locatif

Ainsi, l’utilisateur qui acquiert un bien immobilier pour son activité gagne la maîtrise d’une part cruciale du risque immobilier : le risque locatif. En effet, le propriétaire utilisateur ne risque pas de subir de la vacance ou un défaut de paiement des loyers. Tout au moins, il dispose d’une visibilité enviable sur ces risques. Outre un rendement matérialisé par le paiement d’un loyer ou la jouissance gratuite des locaux, l’immobilier à la différence des obligations, permet d’espérer un gain en capital.

Avoir une vision à moyen et long terme pour maîtriser les risques

Acheter ses propres locaux d’activités nécessite d’avoir une vision à moyen et long terme de son activité. Le dirigeant doit estimer la possible variation de ses effectifs, à la hausse comme à la baisse, l’éventuel accroissement de sa capacité de production, la nécessité d’acheter du matériel s’il s’agit d’un industriel, etc. Sans cette vision à 3, 5 et 10 ans, le chef d’entreprise risque de se retrouver bloqué avec un immobilier inadapté à l’évolution de son activité et de rencontrer des difficultés en cas de besoin de réorganisation. Par ailleurs, la capacité d’endettement mobilisée et les garanties liées apportées par le dirigeant ne pourront pas l’être dans le développement de l’activité telle une croissance externe.

Acheter ses locaux industriels à Lyon : un placement gagnant !

A Lyon, de nombreux dirigeants achètent leurs locaux d’activités. Ainsi, au 3ème trimestre 2015, 32% de la demande placée ont été acheté en locaux industriels. Après avoir comparé les coûts d’une location et d’un achat de locaux neufs à Saint-Priest, M. Hartaux a lui aussi choisi d’acheter ses locaux d’activités.

En effet, au-lieu de louer ces locaux à perte à un bailleur pour un montant annuel de 39 000 €, il a préféré acheter des locaux via une SCI pour un montant de 480 000 € et financer son acquisition avec un financement sur 80% du montant. En louant à sa société pendant une période de 9 ans et en revendant à l’issue de cette période, il crée alors un gain en capital de 130 802 €.

Mots-clés :achat de locaux industriels, immobilier d'entreprise, local industriel, location de locaux industriels, Lyon, risque locatif

CBRE, Axite et Atrium ont organisé un point marché dans le cadre d’une conférence du Simi le mercredi 2 décembre. Focus sur les 7 principaux marchés de la région (Lyon, Clermont-Ferrand, Grenoble, Chambéry, Annecy, Bourgoin et Valence) qui représentent 69 711 km², 7 700 000 habitants et un PIB de 234 MD €.

LE MARCHÉ DES BUREAUX

De bonnes perspectives d’ici fin 2015 avec une demande placée estimée à 410 300 m², en hausse de 16% par rapport à l’année 2014.

• 34 % de pré-commercialisations, comptes-propres et clés-en-main depuis le 1er janvier 2015
• Hausse de la part du neuf / restructuré dans la demande placée :
  59 % contre 45 % fin 2014

Une offre immédiate qui évolue peu sur un an (+ 1%) avec 626 130 m² disponibles au terme de l’année 2015

• Avec une offre moyenne de 535 000 m² sur 10 ans, les volumes enregistrés apparaissent stables depuis 2009
• 27% d’offre neuve contre 29 % il y a un an
• Une offre principalement orientée à la location dans la majorité des villes de la région

Malgré une baisse observée en 2015, le loyer moyen pondéré des locaux neufs/restructurés reste dans la lignée des 10 dernières années à 180€ HT/HC/m²/an. 

• Lyon détient le loyer « prime » régional cette année encore; ce dernier s’établit désormais à 250 € HT/HC/m²/an.
• Les avantages commerciaux représentent en moyenne 1 mois de franchise par année ferme d’engagement

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

Avec un atterrissage prévisionnel à 750 millions d’euros investis en bureaux, Lyon reste le premier marché de Régions (Il représente environ 45% des montants investis hors Paris IDF).

L’absence de produits « primes » a eu 2 conséquences principales :

• Le taux prime s’est fortement compressé pour s’établir en dessous de 5 %, du fait de la forte compétition entre les investisseurs.
• De très nombreuses opérations vendues en blanc (sans pré commercialisation, sur l’ensemble des secteurs tertiaires (Influence, Green Office Link, King Charles, View One…)

En dehors de Lyon, nous constatons peu de références à l’investissement sur les principales villes de la Région en 2015 du fait de la rareté de produits compatibles avec la recherche des investisseurs (neufs, loués avec baux fermes). Lorsque ces produits existent, nous pouvons remarquer une forte concurrence entre les investisseurs même sur des villes ou le marché tertiaire est plus secondaire.

Mots-clés :immobilier d'entreprise, immobilier de bureau, transactions, valeurs locatives