Dès 2009, la ville de Lyon a entrepris de lancer un plan de modernisation de son secteur d’activité phare : la zone de la Part-Dieu. En effet, la gare est victime de son succès !
Elle rencontre un engorgement massif, recevant au minimum 150 000 à 200 000 personnes par semaine. La modernisation de la zone vise à fluidifier les passages de ses terrasses attenantes à son grand centre commercial et rénover le secteur.

A la Part-Dieu, on recense actuellement 2 200 entreprises et 56 000 emplois dans un espace qui devrait générer 40 000 nouveaux postes d’ici 2030.

Évolution progressive du centre de Lyon Part-Dieu

Le projet de rénovation va permettre de faire sortir de terre 80 nouvelles enseignes sur 32 000 m² de nouvelles surfaces disponibles. 880 nouveaux emplois sont attendus à la livraison finale du projet en 2020.
A l’heure actuelle, le secteur a déjà connu de profondes mutations avec le prolongement du centre commercial de la Part-Dieu du côté de la tour Oxygène (avec 11 000 m² de surfaces de vente !).
En 2014, la sortie du métro de la gare de Part-Dieu a également été rénovée et agrémentée de nouvelles enseignes. 2017 marque le début d’une nouvelle étape du projet avec la rénovation du centre-commercial. 2020 mettra alors un terme à ce projet de plus de 10 ans qui aura coûté environ 2,5 milliards d’euros.

L’offre crée la demande

Avec la rénovation du centre commercial de la Part-Dieu et de ses environs, de nombreux bureaux sont et vont sortir de terre. Le quartier d’affaires de la métropole lyonnaise s’en verra alors renforcé dans un environnement plus moderne et accessible. Avec un peu plus d’1 million de m² de bureaux, l’objectif est de créer 700 000 m² de surfaces disponibles supplémentaires d’ici 2030 en maintenant un taux de vacance de 5%.
Par ailleurs, afin de conserver son deuxième rang national des quartiers d’affaires, la Part-Dieu a besoin d’offrir aussi de nouveaux espaces attractifs avec le développement de logements, espaces verts, socles actifs et nouveaux pôles de compétitivité.
Dans ce cadre, la prochaine grande étape de développement de la zone à forte densité économique est le démarrage de la tour Two Lyon qui sera livrée en 2022 pour un montant de 400 à 500 millions d’euros.

Contact :  Loïc De Villard

Mots-clés :bureaux, commerces, emplois, immobilier tertiaire, Lyon, Part-Dieu

CBRE a organisé dernièrement une rencontre entre divers acteurs du marché immobilier lyonnais sur le thème : « Tour ou Campus : Comment choisir ? ».

Loic de Villard, directeur régional, revient sur celle-ci, et sur ce choix en termes d’organisation.

« Notre forum a rassemblé un panel très intéressant de gens confrontés au sujet, avec trois représentants de la Métropole : Sébastien Delestra, responsable du service implantation et immobilier d’entreprise, Didier Budin, directeur de la Mission Gerland, Thierry Perraud de la  SPL Lyon Part-Dieu, un promoteur : Jérome Chabert, Directeur Immobilier de Plastic Omnium et deux utilisateurs : Florence Peronnau, Directeur Immobilier de Sanofi et Jean-Jacques Travers, Directeur des Services Généraux à la Caisse d’Epargne ».

Tour ou Campus : A chacun son évolution vers un concept tertiaire

Les tours sont nées au cours du 19ème et se sont développées au début du 20ème siècle principalement aux Etats-Unis. Elles sont devenues de plus en plus hautes au gré des évolutions techniques et ont accompagné la croissance d’un certain nombre de groupes plutôt associés à la finance et au tertiaire. Depuis les années 90, on assiste à une course au gigantisme dans les nouvelles zones économiques telles que Dubai ou Singapour pour symboliser leur puissance. A Lyon, les tours sont associées au secteur de la Part-Dieu.

Le campus trouve ses origines au milieu de la nature et s’est développé dans un contexte universitaire au cours du 19ème siècle sur tout le territoire des Etats-Unis. Au début des années 90, il constituera une source d’inspiration pour la création de siège de société spécialisées dans les nouvelles technologies, la high-tech ou la recherche. Ce mode campus a été adopté par quelques groupes en région lyonnaise. On peut citer Mérieux à Marcy l’Etoile, Alstom au Carré de Soie, Lafarge à Saint-Priest. Il répond à une typologie d’utilisateurs recherchant un principe identitaire fort, un certain art de vivre au travail et un environnement naturel.

Tour ou Campus : De nombreux enjeux

Le premier enjeu est d’ordre urbanistique dans la mesure où la programmation urbaine va établir l’identité d’un quartier.
Au-delà du concept architectural, le choix de « Tour ou Campus » répond à de nombreux enjeux. Ce sont d’abord des enjeux humains, sociaux et organisationnels. Ce sont ensuite des enjeux constructifs et environnementaux. Ce sont enfin des enjeux financiers et de productivité. A chaque étape du projet, les utilisateurs doivent faire des choix pour répondre à ces enjeux.

Tour ou Campus : Un objectif commun et deux stratégies immobilières différentes

Caisse d’Epargne et Sanofi confrontées à une réflexion sur la rationalisation de leurs espaces de travail ont été amenés à adopter deux stratégies immobilières différentes pour répondre à un objectif commun : Le bien-être au travail. Pourquoi ces choix ? Chacun a pu exprimer sa position : Jean-Jacques Travers, responsable de l’installation de la Caisse d’Epargne dans la tour Incity, a présenté  les raisons pour lesquelles son groupe a choisi de s’installer dans une tour de la Part-Dieu. Florence Péronnau, directrice  immobilière de Sanofi, a souligné les objectifs de Sanofi qui justifient une stratégie d’installation sur un concept de campus. Il faut en effet rappeler que le groupe Sanofi installe deux campus sur Gerland : celui de Merial, et celui de Sanofi. L’opération Campus Gerland de Sanofi développe 30.000 m² : le promoteur utilisateur, Plastic Omnium, était ce jour-là représenté par Jérôme Chabert, directeur de l’immobilier du groupe. Conscient de la dimension novatrice de ce type de projet à Lyon, Plastic Omnium avait confié la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage à CBRE Projects, pour concevoir et suivre la réalisation de ce campus livré à Sanofi.

Tour ou campus : Des concepts complémentaires

Chaque concept a ses avantages : l’un est très central, l’autre est décentralisé. Le campus offre des zones de bien être, mais qui sont loin des processus de décision, des clients. Mais chacun peut trouver son compte dans l’un des deux concepts. Chaque concept est adapté à la typologie des utilisateurs et est complémentaire l’un de l’autre.

Tour ou campus : Au-delà du concept, un aménagement des espaces adaptés

Quel que soit le concept, il s’inscrit toujours dans une recherche d’efficacité, de bien être, de flexibilité, d’échanges et de communication, le tout pour qu’il aboutisse à une meilleure productivité. Que ce soit l’installation de Sanofi dans le campus Gerland ou celle de la Caisse d’Epargne dans la tour Incity, les entreprises ont, à chaque fois, travaillé sur une optimisation des espaces par l’utilisation plus importante d’openspace. C’est particulièrement vrai au niveau de la Caisse d’Epargne : la proportion de bureaux individuels affectés aux salariés passe de 70 %  à 10 %,  tandis que les espaces collaboratifs augmentent sensiblement. Ce choix s’accompagne  nécessairement d’une réflexion sur l’organisation du temps passé dans l’entreprise et sur le recours éventuel au télétravail.

La grande évolution, c’est qu’il n’y a pas de poste affecté. Les entreprises sont passées à une phase de Workplace – concept sur lequel notre division CBRE Workspace s’est spécialisée afin d’optimiser les surfaces et de proposer de nouvelles approches du travail, basées sur un mode projet. Il n’y a plus de poste affecté : l’entreprise constitue une équipe autour d’un projet, et celle-ci va utiliser un espace donné dans l’immeuble ou dans le campus.

Ces nouvelles approches du travail en mode projets autour des openspace, avec des espaces individuels moins importants que les espaces collaboratifs, visent à favoriser des échanges entre collaborateurs et à augmenter la productivité individuelle et collective.

Mots-clés :Carré de Soie, Gerland, location bureaux, openspace, Part-Dieu, Saint-Priest, tour Incity