Loïc de Villard est le Directeur Régional de CBRE Agency à Lyon. Il évoque le marché tertiaire lyonnais et la montée en puissance de l’agence.

Comment percevez-vous le marché immobilier lyonnais en ce début d’année 2016 ? Va-t-on reproduire en 2016 les chiffres de 2015 ?
Il est toujours très difficile d’établir des tendances annuelles avec seulement deux mois d’activité. Néanmoins, cela fait trois ans que le marché lyonnais enregistre de très bons chiffres, et pour l’instant il n’y a pas d’indicateurs qui pourraient infléchir cette tendance en 2016. La demande est stable, l’offre reste maitrisée et l’attractivité de Grand Lyon la Métropole continue d’alimenter le marché. A ce titre, et sans que ce soit forcément représentatif de l’ensemble du marché, CBRE enregistre un bon début d’année.

Quelle est la tendance observée sur la demande des utilisateurs?
Pour l’instant, la demande reste stable. Elle provient de sociétés qui cherchent à rationaliser leur immobilier. Ces dernières cherchent à négocier des conditions assez attractives. Dans ce cadre-là, la création de marchés dits alternatifs a été un vrai succès, en offrant différentes options et des solutions adaptées à chaque utilisateur.

Dans le cadre des arbitrages des entreprises entre plusieurs Eurocités, Lyon est-elle vue comme une simple alternative à Paris, ou est-elle observée en tant que marché à part entière?
En rentrant dans le club des cités « milliardaires » avec un milliard deux cents millions d’euros investis en 2015, Grand Lyon la Métropole a clairement obtenu le titre d’Eurocité. A l’époque, Lyon totalisait un peu plus de 900 millions d’euros d’investissement, et nous avions attiré l’attention des investisseurs sur le fait que Lyon entrait dans le club des milliardaires. Cela se vérifie aujourd’hui, et cela donne une vrai crédibilité au marché lyonnais. Lyon n’est plus seulement une alternative au marché parisien, mais est devenu le marché d’une Eurocité comparable à Milan, Munich, Manchester ou Barcelone.

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Mots-clés :Lyon, marché immobilier, marché tertiaire, tendances

Le choix de l’achat ou de la location de ses locaux industriels est une question récurrente parmi les dirigeants d’entreprises.

Pour M. Hartaux, responsable d’une société de bardage métallique, acheter ses locaux d’entreprise à Saint-Priest près de Lyon semble un placement intéressant, d’autant qu’il revêt un intérêt patrimonial. Mais quid en cas de besoin de développement de son activité, de changement, de hausse ou de baisse des effectifs ?

Avant de mobiliser des fonds dans l’immobilier plutôt que d’investir dans votre activité, de nombreux éléments sont à prendre en considération afin d’arrêter votre décision.

Investir pour sa retraite : un avantage majeur !

Le placement en immobilier d’entreprise a un intérêt patrimonial. Ainsi, les dirigeants souhaitent souvent devenir propriétaires de leurs locaux pour construire leur retraite. Certes. Mais il convient, comme tout lancement, de faire un bilan de son patrimoine existant pour évaluer l’intérêt d’un tel investissement.

L’immobilier d’entreprise comme support d’investissement

L’immobilier peut être pour beaucoup d’entreprises et d’entrepreneurs un support d’investissement. Etant traditionnellement un placement à long terme patrimonial, il peut se comparer en matière de rendement aux obligations d’Etat à 10 ans (OAT 10 ans). Le rendement attendu d’un bien immobilier doit couvrir le rendement de l’OAT 10 ans, une prime d’illiquidité (liée notamment aux délais d’arbitrage d’un bien immobilier) et une prime de risque.

Garder la maîtrise du risque locatif

Ainsi, l’utilisateur qui acquiert un bien immobilier pour son activité gagne la maîtrise d’une part cruciale du risque immobilier : le risque locatif. En effet, le propriétaire utilisateur ne risque pas de subir de la vacance ou un défaut de paiement des loyers. Tout au moins, il dispose d’une visibilité enviable sur ces risques. Outre un rendement matérialisé par le paiement d’un loyer ou la jouissance gratuite des locaux, l’immobilier à la différence des obligations, permet d’espérer un gain en capital.

Avoir une vision à moyen et long terme pour maîtriser les risques

Acheter ses propres locaux d’activités nécessite d’avoir une vision à moyen et long terme de son activité. Le dirigeant doit estimer la possible variation de ses effectifs, à la hausse comme à la baisse, l’éventuel accroissement de sa capacité de production, la nécessité d’acheter du matériel s’il s’agit d’un industriel, etc. Sans cette vision à 3, 5 et 10 ans, le chef d’entreprise risque de se retrouver bloqué avec un immobilier inadapté à l’évolution de son activité et de rencontrer des difficultés en cas de besoin de réorganisation. Par ailleurs, la capacité d’endettement mobilisée et les garanties liées apportées par le dirigeant ne pourront pas l’être dans le développement de l’activité telle une croissance externe.

Acheter ses locaux industriels à Lyon : un placement gagnant !

A Lyon, de nombreux dirigeants achètent leurs locaux d’activités. Ainsi, au 3ème trimestre 2015, 32% de la demande placée ont été acheté en locaux industriels. Après avoir comparé les coûts d’une location et d’un achat de locaux neufs à Saint-Priest, M. Hartaux a lui aussi choisi d’acheter ses locaux d’activités.

En effet, au-lieu de louer ces locaux à perte à un bailleur pour un montant annuel de 39 000 €, il a préféré acheter des locaux via une SCI pour un montant de 480 000 € et financer son acquisition avec un financement sur 80% du montant. En louant à sa société pendant une période de 9 ans et en revendant à l’issue de cette période, il crée alors un gain en capital de 130 802 €.

Mots-clés :achat de locaux industriels, immobilier d'entreprise, local industriel, location de locaux industriels, Lyon, risque locatif

2015 : une année d’exception 

Selon les chiffres de la FNAIM Entreprises de Lyon, 2015 est une année exceptionnelle en termes de volume de transactions sur plusieurs segments du marché.

On enregistre une hausse de la demande placée à la fois sur le segment logistique et le segment bureaux, avec des niveaux respectifs à 382 530 m² et 272 153 m².

Parallèlement, l’investissement de bureaux atteint les 760 millions d’euros, ce qui représente une hausse significative de 30% par rapport à 2014.

Gérard Collomb, maire de Lyon, réagit en disant :

« Cela confirme que le marché du bureau à Lyon se porte bien, et souligne le dynamisme économique et tertiaire de notre territoire. »

> Lire l’intégralité de l’article Immobilier tertiaire : 2015, année d’exception pour Lyon sur le site de Lyonpoleimmo

Mots-clés :demande placée, immobilier tertiaire, investissement bureaux, marché immobilier, transaction immobilière, volumes de transaction

Le cabinet d’audit et de conseil Pwc partage les résultats de son étude intitulée « Villes d’aujourd’hui, métropoles de demain ».

« Potentiel et connexion au monde », « Qualité et cadre de vie », « Capital économique » sont les trois grandes thématiques à partir desquelles l’entreprise Pwc a réalisé son classement.

Lyon crée la surprise en devançant Paris et domine le classement avec un total de 598 points.

> Lire l’intégralité de l’article Villes d’aujourd’hui, métropoles de demain sur le site Pwc

Mots-clés :classement, Lyon, métropoles, qualité de vie, villes de france

CBRE, Axite et Atrium ont organisé un point marché dans le cadre d’une conférence du Simi le mercredi 2 décembre. Focus sur les 7 principaux marchés de la région (Lyon, Clermont-Ferrand, Grenoble, Chambéry, Annecy, Bourgoin et Valence) qui représentent 69 711 km², 7 700 000 habitants et un PIB de 234 MD €.

LE MARCHÉ DES BUREAUX

De bonnes perspectives d’ici fin 2015 avec une demande placée estimée à 410 300 m², en hausse de 16% par rapport à l’année 2014.

• 34 % de pré-commercialisations, comptes-propres et clés-en-main depuis le 1er janvier 2015
• Hausse de la part du neuf / restructuré dans la demande placée :
  59 % contre 45 % fin 2014

Une offre immédiate qui évolue peu sur un an (+ 1%) avec 626 130 m² disponibles au terme de l’année 2015

• Avec une offre moyenne de 535 000 m² sur 10 ans, les volumes enregistrés apparaissent stables depuis 2009
• 27% d’offre neuve contre 29 % il y a un an
• Une offre principalement orientée à la location dans la majorité des villes de la région

Malgré une baisse observée en 2015, le loyer moyen pondéré des locaux neufs/restructurés reste dans la lignée des 10 dernières années à 180€ HT/HC/m²/an. 

• Lyon détient le loyer « prime » régional cette année encore; ce dernier s’établit désormais à 250 € HT/HC/m²/an.
• Les avantages commerciaux représentent en moyenne 1 mois de franchise par année ferme d’engagement

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

Avec un atterrissage prévisionnel à 750 millions d’euros investis en bureaux, Lyon reste le premier marché de Régions (Il représente environ 45% des montants investis hors Paris IDF).

L’absence de produits « primes » a eu 2 conséquences principales :

• Le taux prime s’est fortement compressé pour s’établir en dessous de 5 %, du fait de la forte compétition entre les investisseurs.
• De très nombreuses opérations vendues en blanc (sans pré commercialisation, sur l’ensemble des secteurs tertiaires (Influence, Green Office Link, King Charles, View One…)

En dehors de Lyon, nous constatons peu de références à l’investissement sur les principales villes de la Région en 2015 du fait de la rareté de produits compatibles avec la recherche des investisseurs (neufs, loués avec baux fermes). Lorsque ces produits existent, nous pouvons remarquer une forte concurrence entre les investisseurs même sur des villes ou le marché tertiaire est plus secondaire.

Mots-clés :immobilier d'entreprise, immobilier de bureau, transactions, valeurs locatives

A ce jour, baisse de la demande placée par rapport à 2014, mais des sujets importants sont en cours. La demande exprimée est en baisse mais est de meilleure qualité : le taux de transformation est plus important car les décideurs ont une réelle volonté d’aboutir.

Diminution de l’offre immédiate car les livraisons n’ont pas compensé les 74 000 m² transactés mais l’offre est de qualité. Les offres « prime » rencontrent des délais de commercialisation allongés. La pression pour maintenir les prix se traduit par des aménagements importants. Le taux de vacance reste maîtrisé. La restructuration d’immeubles vieillissants et de plus en plus fréquente. Les preneurs sont attentifs aux montants des loyers et les durées de prise de décision s’allongent.

Globalement : moins de demande et un marché est attentiste. Pour les grandes surfaces, les transactions sont longues à aboutir à cause de l’allongement des prises de décision. Les surfaces de moins de 1 000 m² progressent de 12 % par rapport au 1S 2014 alors que les grandes surfaces supérieures à 1 000 m² sont en retrait important : 58 % par rapport au 1S 2014.

Les valeurs se maintiennent mais les mesures d’accompagnement sont plus importantes (franchises de loyer, accompagnement aux travaux…) Les prix, même s’ils se maintiennent, sont élevés, notamment à cause du manque d’offres disponibles (effet de rareté).

MarketView LYON 2T2015

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Mots-clés :immobilier de bureau, location de bureaux, loyers de bureaux, taux de vacance, volume de transactions

CBRE a organisé dernièrement une rencontre entre divers acteurs du marché immobilier lyonnais sur le thème : « Tour ou Campus : Comment choisir ? ».

Loic de Villard, directeur régional, revient sur celle-ci, et sur ce choix en termes d’organisation.

« Notre forum a rassemblé un panel très intéressant de gens confrontés au sujet, avec trois représentants de la Métropole : Sébastien Delestra, responsable du service implantation et immobilier d’entreprise, Didier Budin, directeur de la Mission Gerland, Thierry Perraud de la  SPL Lyon Part-Dieu, un promoteur : Jérome Chabert, Directeur Immobilier de Plastic Omnium et deux utilisateurs : Florence Peronnau, Directeur Immobilier de Sanofi et Jean-Jacques Travers, Directeur des Services Généraux à la Caisse d’Epargne ».

Tour ou Campus : A chacun son évolution vers un concept tertiaire

Les tours sont nées au cours du 19ème et se sont développées au début du 20ème siècle principalement aux Etats-Unis. Elles sont devenues de plus en plus hautes au gré des évolutions techniques et ont accompagné la croissance d’un certain nombre de groupes plutôt associés à la finance et au tertiaire. Depuis les années 90, on assiste à une course au gigantisme dans les nouvelles zones économiques telles que Dubai ou Singapour pour symboliser leur puissance. A Lyon, les tours sont associées au secteur de la Part-Dieu.

Le campus trouve ses origines au milieu de la nature et s’est développé dans un contexte universitaire au cours du 19ème siècle sur tout le territoire des Etats-Unis. Au début des années 90, il constituera une source d’inspiration pour la création de siège de société spécialisées dans les nouvelles technologies, la high-tech ou la recherche. Ce mode campus a été adopté par quelques groupes en région lyonnaise. On peut citer Mérieux à Marcy l’Etoile, Alstom au Carré de Soie, Lafarge à Saint-Priest. Il répond à une typologie d’utilisateurs recherchant un principe identitaire fort, un certain art de vivre au travail et un environnement naturel.

Tour ou Campus : De nombreux enjeux

Le premier enjeu est d’ordre urbanistique dans la mesure où la programmation urbaine va établir l’identité d’un quartier.
Au-delà du concept architectural, le choix de « Tour ou Campus » répond à de nombreux enjeux. Ce sont d’abord des enjeux humains, sociaux et organisationnels. Ce sont ensuite des enjeux constructifs et environnementaux. Ce sont enfin des enjeux financiers et de productivité. A chaque étape du projet, les utilisateurs doivent faire des choix pour répondre à ces enjeux.

Tour ou Campus : Un objectif commun et deux stratégies immobilières différentes

Caisse d’Epargne et Sanofi confrontées à une réflexion sur la rationalisation de leurs espaces de travail ont été amenés à adopter deux stratégies immobilières différentes pour répondre à un objectif commun : Le bien-être au travail. Pourquoi ces choix ? Chacun a pu exprimer sa position : Jean-Jacques Travers, responsable de l’installation de la Caisse d’Epargne dans la tour Incity, a présenté  les raisons pour lesquelles son groupe a choisi de s’installer dans une tour de la Part-Dieu. Florence Péronnau, directrice  immobilière de Sanofi, a souligné les objectifs de Sanofi qui justifient une stratégie d’installation sur un concept de campus. Il faut en effet rappeler que le groupe Sanofi installe deux campus sur Gerland : celui de Merial, et celui de Sanofi. L’opération Campus Gerland de Sanofi développe 30.000 m² : le promoteur utilisateur, Plastic Omnium, était ce jour-là représenté par Jérôme Chabert, directeur de l’immobilier du groupe. Conscient de la dimension novatrice de ce type de projet à Lyon, Plastic Omnium avait confié la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage à CBRE Projects, pour concevoir et suivre la réalisation de ce campus livré à Sanofi.

Tour ou campus : Des concepts complémentaires

Chaque concept a ses avantages : l’un est très central, l’autre est décentralisé. Le campus offre des zones de bien être, mais qui sont loin des processus de décision, des clients. Mais chacun peut trouver son compte dans l’un des deux concepts. Chaque concept est adapté à la typologie des utilisateurs et est complémentaire l’un de l’autre.

Tour ou campus : Au-delà du concept, un aménagement des espaces adaptés

Quel que soit le concept, il s’inscrit toujours dans une recherche d’efficacité, de bien être, de flexibilité, d’échanges et de communication, le tout pour qu’il aboutisse à une meilleure productivité. Que ce soit l’installation de Sanofi dans le campus Gerland ou celle de la Caisse d’Epargne dans la tour Incity, les entreprises ont, à chaque fois, travaillé sur une optimisation des espaces par l’utilisation plus importante d’openspace. C’est particulièrement vrai au niveau de la Caisse d’Epargne : la proportion de bureaux individuels affectés aux salariés passe de 70 %  à 10 %,  tandis que les espaces collaboratifs augmentent sensiblement. Ce choix s’accompagne  nécessairement d’une réflexion sur l’organisation du temps passé dans l’entreprise et sur le recours éventuel au télétravail.

La grande évolution, c’est qu’il n’y a pas de poste affecté. Les entreprises sont passées à une phase de Workplace – concept sur lequel notre division CBRE Workspace s’est spécialisée afin d’optimiser les surfaces et de proposer de nouvelles approches du travail, basées sur un mode projet. Il n’y a plus de poste affecté : l’entreprise constitue une équipe autour d’un projet, et celle-ci va utiliser un espace donné dans l’immeuble ou dans le campus.

Ces nouvelles approches du travail en mode projets autour des openspace, avec des espaces individuels moins importants que les espaces collaboratifs, visent à favoriser des échanges entre collaborateurs et à augmenter la productivité individuelle et collective.

Mots-clés :Carré de Soie, Gerland, location bureaux, openspace, Part-Dieu, Saint-Priest, tour Incity

Afin d’inciter de nouvelles entreprises à s’implanter à Lyon, la Métropole met l’accent sur les projets d’envergure écologique. A ce titre, deux nouveaux programmes immobiliers du promoteur Bouygues Immobilier font figure d’exceptions : Hikari inauguré récemment dans le quartier de la Confluence et Green Office Link qui sera livré au 1er trimestre 2017 dans le quartier de Gerland.

Hikari, des immeubles « made in Japan »

Signifiant « Lumière » en japonais, HIKARI est un ensemble de trois bâtiments composé de 8 100 m² de bureaux, 4 100 m² de logements et 1 000 m² de commerces. Il constitue la première construction mixte à énergie positive d’Europe. Dessiné par Kengo Kuma, un architecte nippon, le projet HIKARI avait un cahier des charges simple : produire plus d’énergie qu’en consommer. Le design des bâtiments a été pensé pour une utilisation optimale des ressources naturelles : lumière et ventilation. A cela s’ajoutent des cellules photovoltaïques, un système de géothermie, ainsi qu’une centrale de cogénération. Si les performances énergétiques des logements et bureaux s’additionnent pour une gestion d’énergie optimale, il n’en reste pas moins vrai que les aménagements intérieurs doivent également avoir une conception en adéquation avec les caractéristiques techniques de l’immeuble.

> Découvrir Hikari

Green Office Link, l’alliance des économies d’énergie et du confort

Les bâtiments à énergie positive seraient-ils la norme des futures constructions tertiaires ?

C’est en tout cas ce que laisse à penser le nouveau projet Green Office Link de Bouygues Immobilier qui devrait sortir de terre en début d’année 2017. Cette réalisation immobilière de la ZAC des Girondins prévoit l’aménagement de 8 500 m² de surfaces tertiaires, 700 postes de travail, 86 places de parking et des services optionnels. En associant performances énergétiques, écologiques et confort, le Green Office Link est une conception globale, pensée pour le bien-être de ses utilisateurs au quotidien.

Pour des aménagements de bureaux spécifiques, les futurs acquéreurs pourront s’appuyer des études et travaux menés par les experts WorkSpace CBRE pour intégrer à leurs projets les exigences des certifications environnementales.

> L’annonce de Green Office Link

Mots-clés :Confluence, économies d’énergie, immeuble à énergie positive, location bureau

Le site Merci Alfred a publié un classement des villes les plus cool de France, via une infographie réalisée par Hook. Lyon se classe au 3ème rang du classement de la ville la plus cool de France (derrière Bordeaux et Paris) puisqu’elle comptabilise de nombreux endroits sympas pour sortir, se restaurer et se divertir.

Voici les résultats en détail :

• N°3 au classement de la gastronomie (restaurants pour 100 000 habitants)
• N°4 au classement de la fête (bars pour 100 000 habitants)
• N°10 au classement du 7ème art (cinémas pour 100 000 habitants)
• N°7 au classement de la culture (musées pour 100 000 habitants)
• N°1 au classement de l’évènementiel (théâtres/salles de concert pour 100 000 habitants)

> Consulter l’infographie complète

Mots-clés :classement, cool attitude, top ville

CBRE Lyon vous annonce un nouveau petit-déjeuner en septembre.

Le 17 septembre 2015, un petit déjeuner débat autour du thème « Campus ou Tour : Comment choisir ? » aura lieu à Lyon avec la collaboration du Grand Lyon et en présence des sociétés Sanofi et Caisse d’Epargne.

> Pour plus d’information contactez-nous

Mots-clés :Campus ou Tour : Comment choisir ?, petit-déjeuner débat